змест
Улічваючы сітуацыю ў эканоміцы, банкі змякчаюць або робяць больш жорсткай крэдытную палітыку. Гадоў 20 таму крэдыты выдаваліся асцярожна: пад заклад або пад гарантыю. З часам з'явілася больш мікрафінансавых арганізацый, павялічылася колькасць выдадзеных крэдытаў і крэдытных карт. Знізіўся ўзровень патрабаванняў да пазычальнікаў.
Але эканамічныя ўзрушэнні апошніх гадоў прымушаюць банкі і іншых крэдытораў зноў стаць больш выбарчымі. У 2022 годзе адзіны надзейны спосаб атрымаць крэдыт - закласці кватэру і хутка атрымаць грошы.
Мы падрыхтавалі пакрокавую інструкцыю і пагутарылі са спецыялістам, як усё зрабіць правільна.
Галоўнае пра заклад кватэры
| Тэрмін крэдытавання | 10-20 гадоў |
| Мінімальная сума крэдыту | 100 000 руб. |
| Максімальная сума крэдыту | 30 000 000 руб. |
| На што можна патраціць грошы | Нямэтавы крэдыт, гэта значыць пазычальнік сам вырашае, як распарадзіцца атрыманай сумай |
| Стаўка | У банках прыкладна + 1-4% да ключавой стаўкі ЦБ1, іншыя крэдыторы – вышэй |
| Умовы рэгістрацыі | У сярэднім уся працэдура займае 14 дзён. |
| Якая менавіта кватэра падыдзе пад заклад | У неаварыйным доме; не знесены; не знаходзіцца пад цяжарам (судовы); без незаконнай перапланіроўкі; не здаецца ў арэнду; набыты вамі і знаходзіцца ва ўласнасці не менш за тры гады. Дом шматкватэрны; з бетоннымі, жалезабетоннымі або змешанымі перакрыццямі; ёсць усе камунікацыі (вада, электрычнасць, ацяпленне) |
| Якую кватэру складаней закласці | З прапісанымі непаўналетнімі і калі яны з'яўляюцца ўладальнікамі долі; сярод уласнікаў ёсць ваеннаабавязаныя ў арміі або адбываюць пакаранне; ужо закладзена; кватэры; кватэра атрымана па дамове дарэння; у дамах пабудовы да 1950 года; знаходзяцца ў ЗАТО (закрытыя гарады, у якія можна ўехаць па пропусках) |
| Вам патрэбна страхоўка маёмасці? | Так, гэта абавязкова |
| Патрабаванні да пазычальніка | Minimal compared to other loans, however, a good credit history and a permanent job will be a plus. There may be requirements for age (usually 21-75 years old) and citizenship of the Federation |
| Датэрміновае пагашэнне | Увага! |
Патрабаванні да іпатэцы кватэры
У нашай краіне няма адзіных патрабаванняў да іпатэкі кватэры – ні да самой маёмасці, ні да таго, хто хоча атрымаць грошы. Крэдыторы кіруюцца выключна сваімі фінансавымі інтарэсамі і ацэнкай рызыкі.
Напрыклад, адзін банк ніколі не возьме ў заклад кватэру ў ЗАТО, таму што гэта закрытыя гарады. Калі пазычальнік не можа вярнуць грошы, кватэру прыйдзецца прадаць, і зрабіць гэта будзе няпроста. І крэдытору важна як мага хутчэй вярнуць свае грошы. Іншы банк можа прыняць такую кватэру, але прапанаваць крыху большы тарыф і даць грошай менш, чым каштуе жыллё насамрэч.
Дапушчальны партрэт пазычальніка таксама адрозніваецца для кожнага крэдытора. Буйныя банкі могуць адмовіць, калі чалавек не мае пастаяннай працы і даходу. Або прапануюць менш выгадныя ўмовы. Крэдытна-спажывецкая кааперацыя і прыватныя інвестары, наадварот, не так крытычна ацэньваюць прэтэндэнта на грошы.
Мы прааналізавалі прапановы крэдытораў у 2022 годзе і вывелі «сярэдняе арыфметычнае» патрабаванне да залогу кватэры ў «Нашай краіне».
Кватэра знаходзіцца ў горадзе, дзе ёсць прадстаўніцтва крэдытора. Калі банк (хоць не толькі ён можа прымаць жыллё ў заклад) не мае аддзяленняў і аддзяленняў у вашым населеным пункце, такая кватэра наўрад ці будзе разглядацца. Прычына простая: калі пазычальнік не можа вярнуць доўг, то яго трэба будзе выселіць, падаць у суд і прадаць. Гэта выдаткі для крэдытора, асабліва калі ён знаходзіцца ў іншым горадзе.
Стан кватэры. Крэдытор не будзе глядзець на новыя шпалеры і шклопакеты. Вядома, калі кватэра пасля пажару, то яна неліквідная. Але ў цэлым прыгожая мэбля і новы кухонны гарнітур не ўплываюць на кошт. Бо гэта кватэра, якая закладваецца, якую патэнцыйна можна хутка прадаць.
Для крэдытораў важна, каб дом не быў аварыйным, трухлявым. Ёсць патрабаванні да паверхавасці і колькасці кватэр. Да прыкладу, двухпавярховыя дамы на шэсць кватэр – такія былі пабудаваныя ў першыя савецкія гады – не падпадаюць пад крытэрыі большасці крэдытораў. Калі ў хаце драўляныя падлогі - таксама, хутчэй за ўсё, заклад не выхад.
Павінны быць спраўныя ўсе камунікацыі: газ, электрычнасць, ацяпленне і водазабеспячэнне. Незаконная перапланіроўка часцей за ўсё недапушчальная. Напрыклад, калі ў кватэры з газавай плітой знеслі сцяну паміж кухняй і пакоем, гэта крытычна. Але калі перараблялі толькі кладоўку, то гэта ўжо на меркаванне банка. Дапушчальныя перапланіроўкі, узаконеныя ў БТІ.
Адкуль крэдытор даведаецца, што кватэра ліквідная? Усё проста: трэба будзе замовіць ацэнку. Гэта платная паслуга. У нашай краіне сярэдні кошт складае 5-15 тысяч рублёў. Прыедзе спецыяліст, сфатаграфуе, напіша заключэнне – ацэначны альбом. Інспектар пакажа сярэдні кошт продажу кватэры, на падставе чаго банк зробіць выснову аб памеры крэдыту.
Аснова права ўласнасці. Прасцей кажучы, як вы атрымалі гэтую кватэру. Ідэальнай падставай для крэдытора з'яўляецца дагавор куплі-продажу. Гэта значыць, вы калісьці самі купілі дом, а цяпер хочаце яго закласці. Або вы прыватызавалі кватэру. Нагадаем, прыватызацыя пачалася ў 1991 годзе.
Да кватэр, атрыманых па дамове дарэння і ў спадчыну, ставяцца насцярожана. Асабліва калі кватэра пераехала да вас нядаўна. Раптам праз пару месяцаў выкрыецца крымінальная ці судовая гісторыя? Напрыклад, знойдуцца спадчыннікі, інтарэсы якіх не былі ўлічаны пры падзеле маёмасці.
Пры гэтым такія кватэры па-ранейшаму прымаюць, але просяць аформіць страхоўку ўласнасці. Па такім полісе страхавая кампанія бярэ на сябе абавязак выплаціць грошы за кватэру, калі раптам у судзе будзе абскарджана дамова дарэння або спадчыну.
Не падыходзяць кватэры пад арыштам і тыя, на якія заключаны дагавор дарэння. Суд можа арыштаваць кватэру. Так здараецца, калі яго ўладальнік, напрыклад, фігуруе па крымінальнай справе. Або зь яго спаганяюць даўгі. Пазыкадаўца не возьме кватэру, на якую ўжо аформлены дагавор дарэння.
Часцей за ўсё не прымаюць кватэры, якія здаюцца ў арэнду. Але крэдытор не можа даведацца пра гэта - паверце на слова. Іншая справа, што ў выпадку надзвычайнай сітуацыі гэта можа згуляць не на вашу карысць. Уявіце, што вы заклалі кватэру і застрахавалі яе, але пры гэтым здаеце яе арандатарам. У іх адбылася ўцечка газу і пашкоджаны корпус. Кватэра выкарыстоўвалася іншымі людзьмі і страхавая кампанія адмовіць у выплаце кампенсацыі.
Патрабаванні да пазычальнікаў
Калі вы хочаце атрымаць грошы пад заклад кватэры, крэдытор таксама ацэніць вас як пазычальніка. У банкаў самыя жорсткія крытэрыі.
Ўзрост. У большасці выпадкаў грамадзянін можа распараджацца сваёй маёмасцю з 18 гадоў. Ёсць выключэнні для людзей старэйшых за 16 гадоў, калі эмансіпацыя прызнана праз суд - гэта значыць, чалавек лічыцца цалкам дзеяздольным, а значыць, ён можа распараджацца маёмасцю, у тым ліку здаваць яе ў заклад.
Аднак пры выдачы крэдытаў банкі павялічваюць мінімальны ўзрост пазычальніка. Ніжняя планка - часцей за ўсё 20-21 год. Верхняя планка даволі шырокая – ад 65 да 85 гадоў. На момант дасягнення гэтага ўзросту крэдыт павінен быць ужо цалкам зачынены.
прыклад. 50-гадовы гараджанін хоча закласці кватэру і 20 гадоў вяртаць грошы ў банк. Аднак банк крэдытуе толькі пазычальнікаў да 65 гадоў. Гэта значыць, прыйдзецца браць крэдыт толькі на 15 гадоў або шукаць іншы банк.
Вопыт працы і даход. Крэдытная спажывецкая кааперацыя (КСП) і прыватныя інвестары максімальна лаяльна ставяцца да тых, хто хоча закласці кватэру і атрымаць грошы. Банкі зноў найбольш крытычныя ў гэтым аспекце. Падрыхтуйце даведку 2-НДФЛ (аб даходах), вы павінны быць працаўладкаваны на апошнім месцы не менш за 3-6 месяцаў. Пры гэтым у банках разумеюць, што не ўсе працуюць афіцыйна. Такім чынам, яны могуць пагадзіцца прыняць вашу выпіску з банкаўскага рахунку ў якасці альтэрнатывы. У выпісцы павінна быць паказана, што пазычальнік атрымлівае грошы з пэўнай рэгулярнасцю і што ў яго ёсць сродкі на рахунках.
Крэдытная гісторыя. У першую чаргу на гэта звяртаюць увагу банкі - КПК таксама глядзіць на гэта. Крэдытная гісторыя захоўваецца ў спецыяльных бюро. Яны перадаюць інфармацыю аб тым, якія крэдыты аформленыя на гэтага чалавека, ці своечасова адбываюцца выплаты.
Пакрокавая інструкцыя па іпатэцы кватэры
1. Выберыце крэдытора
Выбар стаіць паміж банкамі, крэдытнай спажывецкай кааператывай (КПК) або прыватным інвестарам. Кожны з іх мае свае перавагі і недахопы, якія мы абмяркуем ніжэй.
2. Падрыхтаваць дакументы
Каб узяць кватэру ў іпатэку, спатрэбіцца:
- запоўніць анкету (у кожнага крэдытора свая форма);
- арыгінал пашпарта з прапіскай;
- другі дакумент (СНИЛС, вадзіцельскае пасведчанне, ІНАЎ, ваенны білет, пашпарт, а часам і ўсё адразу - у кожнага крэдытора свае патрабаванні);
- даведка аб даходах 2-НДФЛ (яе можна запытаць у бухгалтэрыі або спампаваць у асабістым кабінеце на сайце падатковай службы – перш за ўсё, яе просяць банкі);
- копія працоўнай кніжкі або выпіска з яе (банкі таксама просяць);
- калі вы знаходзіцеся ў шлюбе і не заключылі шлюбны дагавор, згодна з якім муж (а) не валодае кватэрай і не выступае созаемщиком па крэдытах, то патрэбна даведка з ЗАГСа;
- пацверджанне права ўласнасці на кватэру: дагавор куплі-продажу, выпіска з ЕГРН, пасведчанне аб праве на спадчыну, дагавор дарэння або рашэнне суда.
3. Разуменне страхавання і ацэнкі
Перш за ўсё крэдытор запытае ацэнку кватэры. Закон не абавязвае гэта рабіць, але на практыцы гэтая працэдура практычна заўсёды праводзіцца. Пазычальніку немагчыма паверыць на слова, што яго кватэра каштуе нейкую суму. Ацэначныя кампаніі працуюць хутка. Перад гэтым праверце, ці падыдзе любая ацэначная кампанія або толькі з ліку акрэдытаваных банкам або КПК. Спецыяліст прыедзе, складзе альбом ацэнкі (у сярэднім за 1-3 дні) і напіша заключэнне аб кошце жылля.
Пасля гэтага крэдытор зможа агучыць суму, якую ён гатовы аддаць пад заклад. Звярніце ўвагу, што 100% кошту кватэры ў крэдыт ніхто не аддасць. Добра, калі яны даюць 80-90% ад рынкавага кошту. Напрыклад, ацэншчык напісаў, што маёмасць каштуе 10 мільёнаў рублёў. Крэдытор пагаджаецца аддаць 75% гэтай сумы, гэта значыць 7,5 мільёна рублёў. Памятайце, што крэдытор не з'яўляецца пакупніком кватэры. У яго іншая задача: даць грошы, зарабіць, а калі што не так, то хутка прадаць заклад і вярнуць сваё.
Перад здзелкай трэба дамовіцца аб страхаванні кватэры. Страхавая кампанія павінна пацвердзіць, што гатова застрахаваць аб'ект і жыццё пазычальніка. Фармальна падыдзе любая кампанія. Аднак крэдыторы часта паказваюць пул страхоўшчыкаў, з якімі яны працуюць. Калі вы вылучыце іншую кампанію, то заяўку могуць разглядаць даўжэй ці нават адмовіць без тлумачэння прычын.
Пазычальнік не абавязаны страхаваць права ўласнасці (аб гэтай паслузе мы гаварылі вышэй). Але крэдытор, зноў жа, у гэтым выпадку можа адмовіць або павысіць стаўку.
4. Зарэгістраваць заклад
На дадзеным этапе да справы падключаецца дзяржава ў асобе Росреестра. Гэты аддзел адказвае за ўлік зямлі і нерухомасці ў краіне. Для яго не важна, на што вы бераце крэдыт і на якіх умовах. Ён выступае своеасаблівым гарантам чысціні здзелкі. У той яго частцы, што з гэтага часу ў ЕГРН побач з вашай кватэрай будзе знаходзіцца абцяжаранне. У заяве будзе пазначана, што кватэра знаходзіцца ў закладзе. Гэта неабходна, каб пазбегнуць спрэчак у будучыні.
5. Умовы ўзгаднення крэдыту і атрымання грошай
У сярэднім увесь працэс займае 14 дзён. Гэта калі нікуды не спяшацца, але і не марудзіць са зборам дакументаў. Давайце паглядзім, з чаго складаецца гэты перыяд часу:
- папярэдняе ўзгадненне заяўкі крэдыторам – у 2022 годзе гэта займае некалькі гадзін і нават хвілін;
- разгляд заяўкі – да пяці дзён, самая доўгая працэдура – у банках, на гэтым этапе трэба прадаставіць усе дакументы;
- страхаванне і ацэнка — кампаніі працуюць хутка, але не імгненна, у нас на гэтыя працэдуры спатрэбіцца да пяці дзён;
- рэгістрацыя закладу ў Росреестре - пяць працоўных дзён з моманту паступлення заявы і прыкладаемых да яго дакументаў, пры рэгістрацыі праз МФЦ - сем працоўных дзён, хоць кожны можа правесці і хутчэй;
- атрыманне грошай – адразу пасля афармлення закладу.
Дзе лепш зняць кватэру?
1. Банкі
Самы выгадны варыянт з пункту гледжання ставак. Гэта будзе менш, чым у КТК і інвестараў. Але закласці кватэру і атрымаць грошы - гэта самае складанае. Таму што яны ўважліва разглядаюць пазычальніка: даведку аб даходах, працоўную кніжку, крэдытную гісторыю. Можна абысціся і без гэтага, але тады стаўка будзе вышэй. Акрамя таго, хуткасць адабрэння банкамі максімальна нізкая. Грошай хутка не атрымаеш.
2. Прыватныя інвестары
У 2022 годзе інвестары могуць выдаваць грошы пад заклад толькі індывідуальным прадпрымальнікам і юрыдычным асобам для развіцця бізнесу. Ім забаронена даваць крэдыты простым грамадзянам.
Калі ў вас ёсць індывідуальны прадпрымальнік або ТАА і кватэра, прыдатная пад заклад, то вы можаце атрымаць крэдыт ад інвестара. Гэта звычайны чалавек, які зацікаўлены ў атрыманні прыбытку. Пры гэтым ён можа дзейнічаць праз брокера, кіруючую кампанію, якая суправаджае юрыдычны бок здзелкі.
Інвестары маюць больш высокую стаўку па крэдытах, чым банкі і КПК. Але вы можаце атрымаць грошы як мага хутчэй.
3. Іншыя варыянты
Мікрафінансавыя арганізацыі, яны ж МФА або «хуткія грошы» не могуць прымаць кватэры ў заклад. Закон забараняе. Не забіраюць жыллё і ламбарды. Засталіся толькі КПК – крэдытная спажывецкая кааперацыя. Іх рэестр знаходзіцца на сайце ЦБ1. Калі кампаніі няма ў спісе, не супрацоўнічайце з ёй.
КПК крэдытуе толькі сваіх акцыянераў. Па сучасных мерках фармат выглядае архаічна. Бо першапачаткова кааператывы былі прыдуманыя як «касы ўзаемадапамогі». То бок група людзей аб’ядноўваецца і вырашае: давайце ўнесем грошы ў агульны фонд, і калі камусьці з дольшчыкаў патрэбныя сродкі, мы яму дамо крэдыт. І чалавеку дапаможам, і грошы самі заробім.
Сучасныя КПК працуюць гэтак жа, толькі яны прымаюць у акцыянеры практычна ўсіх, і плаціць грошы за ўступленне не трэба. Гэта значыць пазычальніка прымаюць у кааператыў, даюць пазыку пад заклад, а ён плаціць грошы КПК. Як толькі аддасць доўг, можа сысці.
Кааператывы максімальна лаяльна ставяцца да партрэта пазычальніка і даюць згоду хутчэй, чым банкі. Але іх працэнт большы.
Ўмовы пагашэння іпатэкі кватэры
Усе ўмовы прапісаны ў крэдытным дагаворы. Яны мала чым адрозніваюцца ад звычайных крэдытаў. Плацяжы павінны вырабляцца кожны месяц у пэўныя дні. Вы можаце пагасіць крэдыт датэрмінова без штрафных санкцый. Пры пагашэнні запазычанасці з кватэры здымаецца заклад.
Банк мае права забраць маёмасць, калі крэдытаатрымальнік тры разы на год пратэрміноўвае плацяжы не менш чым на суткі. Рэальная пагроза застацца без жылля ўсім членам сям'і, у тым ліку дзіцяці да 18 гадоў.
Пакуль вы выплачваеце доўг, нельга нічога рабіць з кватэрай без згоды крэдытора. Жыць можна, касметычны рамонт таксама зрабіць. А вось перапланіроўка, продаж і арэнда – толькі з дазволу ўладальніка закладу.
Папулярныя пытанні і адказы
Адказвае на пытанні Юрыст кіруючай кампаніі GLS Invest (GLS INVEST) Аляксандр Марэў.
Ці магу я закласці ўжо закладзеную кватэру?
Ці можна здаць кватэру ў іпатэку, калі ў ёй жывуць дзеці?
Ці можна здаць кватэру ў які будуецца доме?
Ці можна ўзяць кватэру ў іпатэку?
Чаму нельга пакінуць кватэру ў заклад?
Крыніцы:
- Сайт цэнтральнага банка. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
- Федэральны закон ад 16.07.1998 № 102-ФЗ (у рэдакцыі ад 26.03.2022 г. 01.05.2022) «Аб іпатэцы (залогу нерухомай маёмасці)» (са зменамі і дапаўненнямі, уступілі ў сілу з 19396 мая 8 г.) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3/b17125eebfdbd9ea17ea0b7dc0420c375d19fXNUMXfXNUMX/.